НА ХОД СА БАНКИТЕ   Обзор на пазара на жилищни имоти в България през изминалата година.   Пазарът на недвижими имоти в страната през последната година беше белязан със силен спад в обема на сделките,започнал през третото и особено през последното тримесечие на 2008г и продължил до средата на второто тримесечие на 2009г.През този период беше направена голяма редукция на цените на почти всички видове имоти,която накрая достигна до стойности,диктувани по-скоро от паниката и конкретното финансово положение на отделния продавач,а не толкова от логиката на ценообразуване, качеството и доходността на предлаганите активи.Това обаче не доведе до съществено повишаване на броя на сделките поради огромното ценово разминаване между търсенето и предлагането,за разлика от САЩ и Великобритания,където относителният дял на продавачите в нужда беше доста по-висок. Последвалите месеци на пролетта и лятото не доведоха до нова по-съществена ценова редукция,а по-скоро до символично повишение на броя на имотните сделки близки до постигнатите ценови нива.Не се сбъднаха очакванията на потенциалните купувачи за по-подходящ момент на покупка вследствие на по-голям брой и по-ниски оферти на жилищното строителство в големите градски центрове.От друга страна оптимизмът на глобалните фондови пазари,който стартира от Азия и най-вече от Китай и се пренесе в останалата част от света (българските индекси изостанаха в ръста си значително на общия фон до началото на август т.г),създаде по-скоро усещане за достигнато дъно на имотния пазар,основано по-скоро на очаквания,отколкото на реални предпоставки за излизане на местната икономика от кризата и в частност на строителния сектор. От една страна поради липсата на лоши новини от развитите страни през последните месеци,където стимулите на правителствата дадоха първите добри резултати,макар и с фактически увеличаваща се безработица и с опасност от бъдеща висока инфлация и държавна задлъжнялост,както и заради възвръщането на доверието в родното правителство след изборите,имотният пазар през третото и началото на четвъртото тримесечие на тази година намери по-стабилна макро среда у нас.Това за първи път от началото на кризата повиши доверието на потребителите към тези продукти,понижи волатилността ,макар и все още при незадоволителна ликвидност. Моето мнение е,че именно постигането на стабилни и логични параметри на търсенето, отнесено към съответните сегменти на пазара,а не толкова тяхното конкретно количествено измерение,е обнадеждаващото в момента.     Прогнозите за развитието на жилищния пазар в България в  краткосрочен и дългосрочен план.   В момента пазарът на жилищни имоти в България дава обнадеждаващи признаци.Това важи най-вече за големите градове,тъй като те генерират най-силно местното търсене.Тези индикации са все още незадоволителни за участниците на пазара,но вече може да се говори за стабилизиране на търсенето на нива от 900-1000 евро/м2 за ново завършено строителство в средния и горен среден сегмент за София и 850-950 евро/м2 за Варна.За този сегмент ,разбира се, роля играят и големината на търсените апартаменти,като най-предпочитани са маломерните едностайни,двустайни и тристайни апартаменти,съответно с цени до 45 000 евро,65 000 евро и 110 000евро.Обръща се внимание и на прилежащата инфраструктура,което постави на изпитание много проекти в новите развиващи се квартали.Различни са обаче критериите при търсенето на многостайните луксозни жилища и къщи,където цената не е най-важния фактор за сметка обаче на останалите изисквания на клиентите. Именно сега е моментът,в който тази крехка тенденция на съживяване на пазара може да бъде по-трайно наложена или пречупена в зародиш.Колкото и да са важни глобалните процеси,които безспорно имат най-голям ефект върху състоянието на българската икономика,a като резултат засягат и имотния пазар у нас,толкова съществени са и действията на местните фактори,които могат да транслират по-бързо или по-бавно това въздействие. Последните седмици показват,че имаме по-зрял пазар,в който очакванията на продавачите и купувачите се доближават,макар и все още с разлика от около 10-15%.Именно тази разлика може да бъде поета от намаляването на лихвите с 1-2% на годишна база в следващите месеци и това да компенсира достигането на желаната от продавачите по-висока цена при сделките предвид сравнимите месечни вноски по ипотечните кредити.Редно е да се отчете,че инвеститорите вече смъкнаха значително маржовете на своята печалба.Същото важи и за всички заети в производствения процес-архитекти,строителни фирми,доставчици и др.В настоящия момент на ход са банките. Предприемането на стъпки от банките в тази посока става все по- логично предвид очакванията за по-нисък процент на риска към страната и все още огромния изкуствено занижен паричен ресурс в развитите страни.Той би бил и правилен с оглед на съживяването на обезкръвената родна икономика,която при ограничен бюджет и в условията на валутен борд, бе лишена от възможности за държавна намеса под формата на различни стимули.Не на последно място той е и от огромна полза за самите банки,които по този начин биха се завърнали към основната си дейност-кредитирането,която напоследък не генерираше нови клиенти и съответно нови печалби при големи фиксирани разходи и нарастващ процент на дадените в навечерието на кризата лоши кредити. Очаквам по-ниските цени на родния кредитен ресурс,съчетани със завишен контрол на платежоспособността на кредитополучателя,да оттласнат родния бизнес и в частност имотния пазар. Това ще рефлектира върху намаляване на запасите от свободни застроени площи,а при стабилна глобална и национална макро среда в дългосрочен план-и към постепенно ориентиране на успешните строителни и инвестиционни компании към нови проекти,които ще бъдат с много по-реалистичен бюджет и с по-голям заложен буфер.В този смисъл корекцията на цените на земята ще продължи надолу за локациите,които не са ексклузивни.За такива локации в София заложените отпреди кризата нива на земята от 300-350 евро/м2 спрямо надземна РЗП,ще достигнат 150 евро при запазване на сегашните реализуеми ценови равнища на готовата жилищна застроена площ от 900-1000 евро/м2 с ДДС. Също така очаквам преструктуриране на играчите на пазара и ясно разделение на отделните звена,заети в строително-ивестиционния процес.Големите предизвикателства,породени от ограничения кредитен ресурс и намаляването на продажбите „на зелено” ще работят вбъдеще в полза на големите и доказани играчи.   9.11.2009                                          Тони Каменов,управител на T Properties Ltd София

Пзарът на недвижими имоти е Мъртво куче, както казват големите английски компании. Ще спи летаргичния си зимен сън поне до м. септември 2010 г., след което ще се срути повторно, поради влизането на еврото и падането на валутния борд.
Сделките, които напомнят "пробуждане" са мижавки продажби на апартаментчета и фактически не са спирали. Просто кривата на търсенето е в замръзналост близо до нулата.

Относно тесните рамки на българския пазар, който е една шепа препродаващи се вече по няколко пъти имоти, тъй като Земята е изчерпаем ресурс, прогнозата е категорично спукване на балона с раздутите до 60 % над нормата цени на недвижими имоти, с което ударихме в пода цяла Европа, Китай и дори се опитахме да доближим Московското призово водене в ценообразуването като парцелите в топ-центъра на София достигнаха до 15 -20 000 Е/кв.м

Балонът до момента е спаднал с около 30 %, което естествено не раздвижва кривата на Търсенето и не събужда Кучето. До края на следващата година ще паднат цените с още 30 % и тогава вероятно ще има Пробуждане!
Иначе и аз съм оптимист! :)))

Благодаря за коментара!
В интерес на истината имаме вече реализирана една серизна редукция на цените от мин 30-40%.Предвид това,че повечето проекти,които днес са на пазара,са базирани на скъпо закупена земя в навечерието на кризата,настоящите продажни цени доближават себестойността на продукта.По-голям спад би означавало реализиране на загуби и падане под ипотечната оценка на имотите и дори под дължимия кредит.Това демотивира падането на цените в масовия случай.Не изключвам и такъв сценарий,който е факт в САЩ и отчасти на Острова,но това би означавало и срив на банковата ни система.За това именно смятам,че банките,защитавайки и своите интереси,са длъжни да променят стратегията си и в момент на по-добра макроикономическа среда да намалят лихвените си нива и така да стимулират пазара.

Поздравления, Тони.
Основния проблем остава именно нежаланието за поемане на риск/загуби при банките (и в помалка степен стройтелите). Ако това нежелание доведе до задълбочаване съществено на безработицата и потреблението/инвестициите ще има втора вълна. В даден момент дори да има ликвидност никой няма да иска инвестира или кредитира. Сценарии за падащи цени и едновременно отрицателен растеж не е изключен.

един итересен факт - ако един предприемач (който е построил жилището) ви го продаде на една цена (х) а иска да изповяда сделката на друга примерно на данъчна оценка (у) и е регистриран по закона за ДДС то само от тази формулировка на сделката печели по следната формула 0.2(х-у)- в следствие на деиствието на закона за ДДС. имайте това впредвид когато се започнете пазарлъка